La Cour des comptes a publié, le 26 septembre 2024, un rapport sur la délivrance des permis de construire.
Le permis de construire est exigé pour la construction, l’extension ou la rénovation d’ampleur d’un bâti, même sans fondation, de plus de 20 m², sauf exception.
Un droit de l’urbanisme "complexe et instable"
La délivrance des autorisations d'urbanisme est un pouvoir de police du maire pouvant être délégué au président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
C'est le plan local d’urbanisme, document communal (PLU) ou intercommunal (PLUI), qui fixe les règles d’aménagement et d’utilisation des sols.
Les élus ne disposent en fait que de faibles marges de manœuvre pour l'élaborer.
Des législations spécifiques, comme la loi "montagne" ou la loi "littoral", peuvent s'imposer à eux. Ils doivent également prendre en compte les périmètres :
- de prévention des risques naturels ou technologiques ;
- de protection de l’environnement et du patrimoine.
D'autres dispositions législatives peuvent affecter les communes comme le zéro artificialisation nette (ZAN) ou la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU).
"Cette succession et cet enchevêtrement de textes constituent les sources de nombreux dysfonctionnements qui nuisent à la bonne compréhension de la règle d’urbanisme et à sa correcte application" souligne la Cour.
La Cour constate que de plus en plus de communes :
- élaborent des documents à vocation pédagogique (pour comprendre le PLU) appelés "charte de l'habitat", "charte urbaine", "cahier de la qualité résidentielle", dépourvus de fondement légal ;
- et demandent des pièces qui ne sont pas prévues réglementairement pour la constitution du dossier.
Selon la Cour : "[...] les demandeurs doivent composer avec des demandes additionnelles, parfois en décalage avec le droit opposable et souvent sans base légale, qui complexifient la démarche, accroissent l’incertitude quant à son issue et nourrissent le contentieux".
Les recommandations du rapport
Afin d'améliorer, de clarifier, de simplifier et de sécuriser la procédure, la Cour formule une série de recommandations, notamment :
- mettre en place des formations adaptées aux besoins des agents exerçant dans les services territoriaux et de l'État, afin de permettre l’émergence d’une véritable filière de l’instruction et du contrôle de l’urbanisme ;
- fixer une obligation d’informer les personnes qui ont obtenu un certificat d’urbanisme lorsqu’une révision de la carte des risques est décidée postérieurement à cette obtention ;
- mieux informer les demandeurs dès le début de la procédure d’instruction (procédure classique, procédures d’exception, taxes prévisibles...) ;
- interdire l’usage de documents sans base légale s’ajoutant aux dispositions des PLU tels que les "chartes d’urbanisme" ;
- garantir la communication, sur simple demande, d’un certificat prouvant le dépôt des pièces et la date de transmission au préfet, aux personnes ayant obtenu un permis tacite.
