La taxe d'habitation, supprimée en 2018 pour les résidences principales, a été maintenue sur les logements considérés comme des logement vacants (THLV) ou des résidences secondaires (THRS).
L'application "Gérer mes biens immobiliers" (GMBI) permet la collecte de données permettant d'établir cette taxation, dans le cadre de la nouvelle obligation déclarative introduite depuis 2023.
Mais les taux de taxation hétérogènes sur le territoire semblent déconnectés des difficultés rencontrées localement sur le marché du logement. Les collectivités locales mobilisent la THRS et la THLV comme des impôts sur le rendement.
Une mission de l'Inspection générale des finances (IGF) a rendu un rapport sur la gestion et les paramètres de la taxe d'habitation qui a été publié le 8 octobre 2026.
Entre incitation et rendement
Le but premier de la taxe d'habitation était de financer les services publics locaux en taxant l'occupant. Depuis 2018 et l'exonération des résidences principales, cet objectif, privé de sa base théorique, a perdu de son sens, déjà affaibli auparavant par une assiette déconnectée de la valeur réelle du foncier, faute de mise à jour depuis 1970.
La THRS, majorée en zone tendue, et la THLV ne taxent plus le bénéfice tiré par les résidents des services publics locaux tels que capitalisés dans la valeur du foncier. Le lien contributif entre commune et résidence a disparu.
En conservant la taxe d'habitation sur les logements vacants et les résidences secondaires, la fiscalité doit permettre de dissuader l'usage sous-optimal des logements ou d'indemniser la commune pour la consommation de ses ressources.
Mais la finalité incitative de ces taxes doit être relativisée. Dans 3 220 communes sur 3 697 en zone tendue, il est, selon le rapport de l'IGF, plus avantageux de laisser un bien vacant pendant un an que de l'occuper à titre secondaire, pour des écarts de taux allant de 1 à 55 points (10 points en moyenne). La collecte des données de taxation rend possible de déclarer ses biens comme résidence principale, secondaire ou logement vacant, selon le régime local en vigueur le plus favorable.
La part moyenne des logements vacants est de :
- 8,9% dans les communes n'ayant pas instauré de THLV ;
- 9,2% dans les communes l'ayant mise en place.
Dans les faits, ces impôts jouent aujourd'hui le rôle d'un impôt de rendement.
Lourde charge déclarative, coût élevé en gestion et en charge de dégrèvements
L'introduction de GMBI en 2023 a augmenté le coût des erreurs de taxations. Le nouveau régime représente une charge déclarative importante pour les usagers estime l'IGF.
Cela représente aussi un coût élevé pour l'administration, en charge de gestion et de dégrèvements, notamment au regard du faible nombre de locaux taxables. Sur 4,6 millions de logements taxés, 1,2 million l'ont été à tort en 2024.
La mission de l'IGF préconise plusieurs évolutions et pistes de réforme, notamment :
- simplifier et fiabiliser les modalités d'acquisition de la donnée ;
- faire évoluer les chaînes de taxation à travers :
- la refonte de la chaîne de taxe d'habitation, aujourd'hui obsolète ;
- ou l'adossement à la chaîne de taxe foncière, jugée plus fiable (solution privilégiée par la mission) ;
- fusionner la THLV et la THRS et les appliquer à l'ensemble du territoire, tout en identifiant a priori les cas d'exonérations pour vacance involontaire ou supprimer définitivement la taxe d'habitation pour y substituer une contribution additionnelle à la taxe foncière applicable à partir du second bien détenu ;
- revoir, indépendamment de la solution retenue, les modalités de révision des valeurs locatives cadastrales des locaux d'habitation.
