Rapport d'information fait au nom de la délégation sénatoriale aux collectivités territoriales et à la décentralisation sur "Les communes face à l'inflation des prix de l'immobilier : Quels moyens d'action pour réguler le marché ?"

Date de remise :

Auteur(s) : Jean-Marie Bockel

Auteur(s) moral(aux) : Sénat. Délégation aux collectivités territoriales et à la décentralisation

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Présentation

L'année 2019 est celle de tous les records pour le marché de l'immobilier (taux d'emprunt historiquement faibles, explosion des transactions, prix en constante augmentation depuis dix ans). Dans les villes, en particulier les métropoles, les Français éprouvent désormais des difficultés pour se loger correctement. Primo-accédants, familles, ménages modestes sont contraints de s'éloigner des centres-villes. En quelques années, le marché de l'immobilier a exacerbé les disparités territoriales. Les causes sont multiples : le dynamisme économique, l'amélioration des réseaux de transport, le desserrement du crédit et, bien sûr, la démographie, car la France gagne des habitants chaque année, les structures familiales se recomposent et l'espérance de vie augmente.

Mais face à une demande très dynamique et durable, l'offre de logement peine à suivre et les prix sont tirés vers le haut. La France ne construit pas suffisamment de logements, notamment dans les zones tendues, avec pour conséquence une mauvaise répartition de l'offre sur le territoire. Face à cette situation, les maires tentent de répondre aux demandes des Français, sans toujours disposer des outils pour assurer une régulation efficace du marché.

Au niveau national, les politiques de restriction de la demande ont montré leurs limites. Le renforcement des contraintes à l'égard de la location saisonnière, l'encadrement des prix des loyers ou encore le durcissement de la fiscalité sur l'immobilier n'ont pas eu de résultats probants.

Le présent rapport dresse des pistes de réflexion pour doper l'offre (mises en chantier, aménagement du territoire, lutte contre la vacance des logements, réhabilitation des logements anciens dégradés, revitalisation des centres-villes et centres-bourgs).

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Sommaire

AVANT-PROPOS 

I.  L’INFLATION DES PRIX DE L’IMMOBILIER : DES CAUSES MULTIPLES MAIS DES CONSÉQUENCES ÉCONOMIQUES ET SOCIALES PRÉJUDICIABLES 

A.LE RENCHÉRISSEMENT CROISSANT DES PRIX DE L’IMMOBILIER ACCENTUE LES INÉGALITÉS ENTRE LES TERRITOIRES ET DANS LA POPULATION 
1.L’inflation des prix de l’immobilier, exacerbée dans certaines villes, crée des disparités entre les territoires 
2.La hausse du marché de l’immobilier peut produire, à long terme, une redistribution territoriale inégalitaire entre groupes sociaux et des conséquences négatives sur l’emploi et le commerce 
a) L’accroissement des prix de l’immobilier dans les centres des grandes villes éloigne de plus en plus de ménages vers les zones péri urbaines .
b) L’inflation supportée par le marché de l’immobilier produit aussi des effets sur le commerce et l’emploi 

B. L’INFLATION DES PRIX DE L’IMMOBILIER : DES CAUSES ÉCONOMIQUES ET SOCIÉTALES 
1.La hausse des prix de l’immobilier est en grande partie liée à la situation économique actuelle 
a) Le desserrement des contraintes liées au crédit bancaire a favorisé l’investissement dans l’immobilier 
b) L’impact difficilement mesurable des plateformes de location touristique sur les prix de l’immobilier 

2.La hausse des prix sur le marché de l’immobilier est aussi le résultat de choix politiqueset d’évolutions sociétales 
a)Le marché de l’immobilier est également influencé par les politiques publiques du logement 
b) Des dynamiques propres à certains territoires et des évolutions sociétales peuvent également expliquer à la fois le niveau des prix et les disparités régionales 

II.QUELS MOYENS D’ACTIONS À DISPOSITION DES COMMUNES POUR RÉGULER LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER ? 

A.LIMITER LES PRIX EN AGISSANT SUR L’OFFRE : L’AUGMENTATION DE LA TAILLE DU PARC DE LOGEMENTS DISPONIBLES 
1. Construire de nouveaux logements et mieux aménager le territoire 
a) Il faut encourager les mises en chantier et favoriser les communes qui investissent dans le logement intermédiaire 
b) Il faut un aménagement du territoire davantage réfléchi avec une meilleure répartition de la population entre zones tendues ou non

2. Remettre des logements sur le marché de l’immobilier 
a) Il convient de poursuivre la lutte contre les logements vacants 
b) Il convient de miser sur la réhabilitation des logements anciens dégradés

B. LIMITER LES PRIX EN AGISSANT SUR LA DEMANDE : LE RENFORCEMENT DES CONTRAINTES PESANT SUR LE MARCHÉ 
1. Faut-il réguler davantage les plateformes numériques de location ? 
2. Faut-il rendre les actifs immobiliers moins compétitifs en pénalisant leur rendement ? 
a) Devons-nous encadrer le prix des loyers, en particulier dans les zones tendues ? 
b) Faut-il continuer à augmenter la fiscalité sur les actifs immobiliers ? 
c) Convient-il de supprimer ou limiter les dispositifs de défiscalisation ?

CONCLUSION 
PRÉSENTATION DU RAPPORT EN RÉUNION DE DÉLÉGATION LE 28 MAI 2020 
LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES 
COMPTE RENDU DE LA TABLE RONDE DU 5 MARS 2020 « LES COMMUNES FACE À L’INFLATION DES PRIX DE L’IMMOBILIER : QUELS MOYENS D’ACTION POUR RÉGULER LE MARCHÉ ? » 

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Fiche technique

Type de document : Rapport parlementaire

Pagination : 61 pages

Édité par : Sénat

Collection : Les Rapports du Sénat

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