Extension de l'EPA Euroméditerranée et mise en œuvre du volet logement de Marseille en Grand

Sommaire
Synthèse 
Liste des recommandations 
Introduction

1 La maitrise d’ouvrage des opérations du NPNRU : le renforcement de l’appui de l’EPAEM et de la SPLAIN AMP s’avère opportun et la création d’une filiale de l’EPAEM n’est pas considérée nécessaire par les acteurs locaux

1.1 Les projets du NPNRU à Marseille : après un démarrage tardif et lent, une accélération des opérations est notée depuis quelques mois dont certaines composantes exigent cependant une attention particulière 
1.1.1 Un rythme de contractualisation des opérations, d’engagement des crédits ANRU et d’attribution des concessions d’aménagement qui s’est accéléré, surtout depuis janvier 2024, et un pilotage qui s’est structuré 
1.1.2 Certaines composantes des opérations du NPNRU exigent une attention particulière 

1.2 Le renforcement de l’appui des opérateurs existants (EPAEM et la SPLAIN AMP) pour sécuriser l’avancement du NPNRU serait plus opportun que la création d’une filiale de l’EPAEM risquant de perturber les acteurs et les projets à deux ans de l’échéance des engagements 
1.2.1 Le pilotage et la maitrise d’ouvrage de tous les NPNRU par une filiale de l’EPAEM risque d’impacter défavorablement l’avancement des opérations et ferait peser sur l’État une charge qu’il ne serait pas en mesure d’assumer 
1.2.2 Un renforcement à la demande des collectivités de l’appui des opérateurs existants, dont l’EPAEM, est préférable 
1.2.3 La consolidation du cadre et des outils de pilotage à haut niveau associant Préfet, élus de la Ville et de la Métropole, et la direction générale de l’ANRU est nécessaire pour sécuriser l’avancement des projets NPNRU

2 Le traitement de l’habitat indigne et dégradé : l’articulation entre les acteurs, dont l’EPF PACA et la SPLAIN AMP, doit être mieux organisée

2.1 La situation d’habitat indigne ou dégradé, notamment dans les ensembles immobiliers sous le régime de la copropriété, est d’une gravité et d’une ampleur extrêmes 
2.1.1 Pour le traitement de l’habitat dégradé ou insalubre en tissu ancien, des expertises et des modes opératoires qui se sont progressivement structurés ces deux dernières années et qu’il convient de poursuivre 
2.1.2 En revanche, pour les grands ensembles immobiliers en copropriété dont une part non négligeable présente des dysfonctionnements majeurs, l’intervention publique demeure tardive, souvent dans l’urgence et peine à "s’industrialiser" 

2.2 Une structuration de l’action publique et des opérateurs à poursuivre et renforcer sur les grands ensembles en copropriété pour assurer leur redressement ou leur recyclage 
2.2.1 La création d’un département « copropriétés » au sein de la SPLAIN AMP chargé de la conduite des opérations complexes de type ORCOD, voire d’ORCOD IN en lien avec l’EPF PACA 
2.2.2 Pour les ensembles immobiliers maintenus sous le régime de la copropriété de manière pérenne ou transitoire, la mise en place de syndics d’intérêt collectif en lien avec les administrateurs judiciaires pour assurer leur gestion et une offre d’assistance à maitrise d’ouvrage au gestionnaire pour la réalisation de travaux serait pertinente 
2.2.3 La mobilisation des bailleurs sociaux est essentielle pour la transformation des lots de copropriétés en logements sociaux 
2.2.4 L’extension du périmètre de compétence de l’EPAEM pour l’aménagement à envisager 
2.2.5 L’accompagnement d’un plan global et partagé de suivi et de traitement des copropriétés et la préfiguration d’un cadre partenarial, piloté par la Métropole en lien avec la ville et l’Etat est opportun

3 La production de logements sociaux et la reconstitution de l’offre : l’extension à court terme du périmètre de l’OIN Euromediterranée reçoit, à ce stade, un accueil réservé des acteurs locaux, mais cette perspective reste utile et ne doit pas être écartée

3.1 Une crise de la production de logement qui s’explique d’abord par le manque de projets d’aménagement et d’anticipation foncière 
3.1.1 La pénurie de logements sociaux à l’échelle de Marseille est une réalité historique, qui tend à s’accentuer dans le contexte économique actuel 
3.1.2 Les programmes locaux de l’habitat ont, depuis longtemps, bien posé les diagnostics et les stratégies mais la production effective de logements n’est pas à la hauteur des objectifs fixés
3.1.3 L’insuffisance de la production de logements est la conséquence de divers facteurs pénalisants, et particulièrement de l’insuffisance de projets d’aménagement
3.1.4 Une production de logements (dont sociaux) portée principalement par la promotion privée et l’OIN Euroméditerranée 

3.2 Passer de la logique d’un urbanisme réglementaire à celle d’un urbanisme de projet et préparer les futures opérations d’aménagement possible, dans une perspective de production de logement, en remettant à plus tard le choix de celle qui pourrait faire l’objet d’une OIN 
3.2.1 L’extension de l’OIN n’est pas souhaitée par la Ville et la Métropole : un sujet sensible qui reste cependant une perspective incitatrice 
3.2.2 Deux préalables à un débat sur l’extension de l’OIN : une affirmation de changement de modèle d’urbanisation porté par l’EPAEM et une limitation de l’instruction des actes d’urbanisme par l’Etat 
3.2.3 Un scénario d’élargissement des opérations d’aménagement et de périmètre de l’OIN en continuité au nord du périmètre actuel d’Euromed ne se traduirait que par une production modeste de logements, sans favoriser un rééquilibrage au niveau de la ville 
3.2.4 En revanche, un scénario d’étude "multi-sites", sur les secteurs les plus stratégiques pour la production de logements, en cohérence avec les transports, pourrait étayer une éventuelle décision d’extension de l’OIN, et surtout avoir un effet d’entraînement sur l’aménagement à l’échelle de la ville, à la hauteur du défi de l’habitat 
3.2.5 A court et moyen terme (2030), la réussite d’Euromed II, l’avancement des ZAC en cours et l’utilisation du foncier public doivent mobiliser l’attention des décideurs

4 Pour favoriser la production et la reconstitution de l’offre de logements et le traitement des copropriétés, le renforcement de l’intervention foncière est impératif

4.1 D’importants enjeux fonciers qui exigent de questionner l’intervention foncière à Marseille pour les vingt prochaines années 
4.1.1 Des besoins importants en foncier pour favoriser la production neuve de logements, confrontés à une absence de réserves et un foncier couteux à acquérir voire à dépolluer 
4.1.2 Une intervention de l’EPF PACA qui peine à s’affirmer sur le volet des copropriétés dont le traitement exige un volume important de lots à acquérir 

4.2 Un renforcement de l’intervention foncière à Marseille est une nécessité 
4.2.1 L’identification et la caractérisation des secteurs à enjeux pour la production de logements est un préalable au développement d’un observatoire du foncier public et privé à Marseille 
4.2.2 L’accroissement de l’intervention de l’EPF PACA sur Marseille et la création d’une TSE et d’une minoration foncière "Logement durable" sont recommandés 
4.2.3 L’émergence d’un nouvel opérateur foncier peut aussi être envisagée

Conclusion 
Annexes