Rapport d'information déposé (...) par la commission des affaires économiques sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement

SOMMAIRE

SYNTHÈSE DES PROPOSITIONS

INTRODUCTION

PREMIÈRE PARTIE – LE PROBLÈME FONCIER : UNE HAUSSE EXORBITANTE DES PRIX ENTRETENUE PAR LES DYSFONCTIONNEMENTS D’UN MARCHÉ OPAQUE

I. UN CONSTAT PARTAGÉ : LE FONCIER PEU ET MAL MOBILISÉ EST UN DES FACTEURS ESSENTIELS DU LOGEMENT RARE ET CHER

A. LE FONCIER REPRÉSENTE UNE PART CROISSANTE DU COÛT DU LOGEMENT

1. Le renchérissement du coût du foncier

2. Le foncier occupe désormais une part prépondérante dans l’achat d’un patrimoine immobilier

3. La spéculation foncière non maîtrisée aggrave les hausses de prix du foncier

B. LE FONCIER PRIVÉ DISPONIBLE REQUIERT UN EFFORT D’IDENTIFICATION ACCRU

1. La majorité du foncier disponible se trouve aujourd’hui dans le diffus.

2. Le foncier « d’occasion » est le principal gisement de foncier privé disponible, mais il est plus cher à mobiliser que le foncier « neuf »

II. UN MARCHÉ FONCIER ENCORE INSUFFISAMMENT STRUCTURÉ ET TRANSPARENT

A. L’IDENTIFICATION DU FONCIER MOBILISABLE NÉCESSITE DES OUTILS ADAPTÉS

1. Le repérage des terrains disponibles est globalement satisfaisant

2. La connaissance de toutes les servitudes et contraintes d’urbanisme applicables à une parcelle reste problématique

3. La numérisation et le croisement des contraintes d’urbanisme via Géoportail doit être accélérée

B. L’OPACITÉ DU MARCHÉ FONCIER EST UNE SOURCE D’INFLATION DES PRIX

1. Les transactions foncières manquent de transparence et d’objectivité

2. Le manque de transparence peut inciter les propriétaires fonciers à surévaluer leurs biens

C. AMÉLIORER ET ÉLARGIR L’ACCÈS À L’INFORMATION SUR LES TRANSACTIONS FONCIÈRES

III. DES BLOCAGES D’ORDRE POLITIQUE ET SOCIAL

A. LES RÉTICENCES POLITIQUES ET SOCIALES AUTOUR DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS

1. Un discours hostile aux nouvelles constructions se développe dans certains territoires

2. Les communes bâtisseuses se heurtent au coût des équipements publics

3. L’État doit jouer un rôle de médiation ou de substitution face à certains blocages

B. LES RECOURS CONTENTIEUX : SOURCE DE BLOCAGE ET DE RENCHÉRISSEMENT DU COÛT DES OPÉRATIONS

1. L’incidence des recours abusifs et dilatoires sur les opérations de construction de logements

2. Écarter plus rapidement les recours abusifs et encadrer davantage l’intérêt à agir dans le respect du droit au recours

DEUXIÈME PARTIE – ALLIER L’URBANISME OPÉRATIONNEL ET LA FISCALITÉ POUR MOBILISER DU FONCIER CONSTRUCTIBLE

I. INSTAURER UNE FISCALITÉ PLUS INCITATIVE POUR UTILISER LES TERRAINS DANS UN OBJECTIF D’INTÉRÊT GÉNÉRAL

A. LE SYSTÈME FISCAL ACTUEL ENCOURAGE LA RÉTENTION DU FONCIER CONSTRUCTIBLE

1. Un déséquilibre marqué entre la taxation du stock et du flux

2. Les abattements exceptionnels destinés à créer un « choc d’offre » sont inefficaces

3. L’instabilité fiscale pousse les propriétaires fonciers à l’immobilisme

B. LA FISCALITÉ DU FONCIER DOIT FAIRE L’OBJET D’UNE REFONTE GLOBALE DANS LE CADRE D’UNE LOI FISCALE SPÉCIFIQUE

1. Fonder la taxe foncière sur les propriétés non bâties sur la valeur vénale des terrains

2. Baisser l’imposition des plus-values immobilières et la rendre neutre dans le temps

3. Généraliser les mécanismes d’exonération ou de report d’imposition en cas de réinvestissement dans la construction de logements

4. Réformer dans le cadre d’une loi de programmation relative à la fiscalité des terrains à bâtir

II. RENFORCER LE CARACTÈRE OPÉRATIONNEL DES DOCUMENTS D’URBANISME ET DES OUTILS FONCIERS

A. LES PLANS LOCAUX D’URBANISME NE SONT PAS DES DOCUMENTS SATISFAISANTS

1. Les PLU demeurent des documents limitatifs dont l’application est incertaine

2. Le PLU doit être plus exécutoire

3. L’articulation entre le programme local de l’habitat et les plans locaux d’urbanisme doit être améliorée

B. LES OUTILS FONCIERS À LA DISPOSITION DES COLLECTIVITÉS SONT NOMBREUX MAIS INSUFFISAMMENT UTILISÉS

1. La palette d’outils et de moyens juridiques permettant aux pouvoirs publics d’acquérir du foncier est large

2. L’utilisation de l’expropriation pour la construction de tous types de logements dans le diffus doit être facilitée

C. LES MÉCANISMES DE DISSOCIATION REPOSANT SUR UNE PROPRIÉTÉ PUBLIQUE DU FONCIER DOIVENT ÊTRE ENCOURAGÉS

1. La dissociation de la propriété du foncier et du bâti se heurte à la culture française de la propriété

2. Les projets de dissociation reposant sur une propriété publique permettent de sécuriser les aides en faveur du logement abordable

TROISIÈME PARTIE – UNE NOUVELLE AMBITION POUR MOBILISER LE FONCIER UTILE PORTÉE PAR UNE ÉVOLUTION DU DROIT ET DES PRATIQUES

CONCLUSION

TRAVAUX DE LA COMMISSION

LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES

LISTE DES DÉPLACEMENTS