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Présentation

M. Dominique Figeat, président de l'Observatoire régional du foncier en Ile de France, a été chargé de conduire une mission visant à identifier les facteurs susceptibles de favoriser la mise sur le marché de foncier constructible, dans un contexte marqué par des difficultés à répondre aux besoins en logement dans les zones tendues. La mission devait organiser les réflexions autour de deux axes : la formation des prix du foncier et l'offre foncière. D'une part, pour corriger les déséquilibres observés sur le marché du logement dans certaines zones, la mission devait évaluer le fonctionnement du marché foncier privé en analysant le processus de formation des prix. Elle était également chargée d'analyser les conditions de mise à disposition auprès de l'ensemble des acteurs d'informations sur les transactions réalisées sur le marché foncier et la pertinence du développement d'observatoires des prix du foncier. D'autre part, elle devait étudier l'efficacité des outils juridiques et fiscaux pour favoriser l'émergence de foncier mutable et limiter la rétention de droits à construire.

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Sommaire


SYNTHESE 

LISTE DES RECOMMANDATIONS

INTRODUCTION 

1. RENDRE TRANSPARENTS LES MARCHES FONCIERS ET IMMOBILIERS 

1.1. Les marchés fonciers et immobiliers souffrent d’un manque de transparence qui nuit à leur bon fonctionnement
1.1.1. La complexité intrinsèque des marchés fonciers constitue un facteur structurel de non transparence
1.1.2. Malgré les efforts réalisés ces dernières années, l’absence d’organisation d’une véritable publicité sur les prix des transactions constitue un obstacle sérieux à une amélioration du fonctionnement du marché foncier 
1.1.3. La diversité des méthodes de valorisation constitue un deuxième obstacle à la
transparence et à la fluidité du marché 

1.2. Un accès aussi large que possible à l’information sur les transactions, les biens et les prix est une condition d’une meilleure fluidité des marchés
1.2.1. Les besoins d’information à prendre en compte proviennent de différents acteurs
1.2.2. L’accès à l’information le plus large possible doit être recherché même si cela suppose le recours à différents outils

1.3. La diffusion de méthodes d’évaluation partagée entre les acteurs doit être poursuivie

2. RENFORCER LES STRATEGIES FONCIERES DES COLLECTIVITES LOCALES

2.1. Le renforcement du rôle des intercommunalités en matière de planification et deprogrammation du logement 
2.1.1. Evolution de l’organisation territoriale et des compétences des collectivités dans le champ de l’urbanisme, de l’aménagement et du logement
2.1.2. L’exemple d’intercommunalités ayant mis en place une politique foncière efficace : les métropoles de Lyon, Lille et Bordeaux
2.1.3. L’exception francilienne : la difficile construction de l’intercommunalité, et une présence affirmée de l’État

2.2. Les PLH, les PLU : des leviers essentiels dans les stratégies foncières des collectivités 
2.2.1. Des évolutions législatives qui visent à définir des documents d’urbanisme permettant de limiter l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels et agricoles.
2.2.2. Cette évolution, qui conduit à privilégier la reconstruction de la ville sur la ville, s’accompagne d’une évolution vers un urbanisme de projet
2.2.3. Les Programmes Locaux de l’Habitat
2.2.4. La traduction des objectifs du PLH dans le PLU : quelles pistes d’amélioration ?

2.3. L’anticipation foncière
2.3.1. L’anticipation foncière doit s’inscrire dans une stratégie globale de la collectivité, claire et affichée
2.3.2. Les Etablissements Publics Fonciers, des acteurs clefs pour l’anticipation
foncière 

3. PROMOUVOIR UN URBANISME NEGOCIE POUR LA PRODUCTION D’UN FONCIER CONSTRUCTIBLE

3.1. L’offre de foncier ne manque pas même en zone tendue mais sa nature évolue

3.2. Depuis toujours, le foncier constructible est produit grâce à un système complexe d’acteurs et avec une chaîne de valeur à partager entre ces acteurs
3.2.1. Quel système d’acteurs et quelle chaîne de valeur associée ?
3.2.2. Comment créer la dynamique collective nécessaire à la fabrication de foncier constructible dans ce système complexe ? 

3.3. Une « boîte à outils » riche, qui nécessite quelques ajustements
3.3.1. Une boîte à outil riche pour favoriser un urbanisme de projet 
3.3.2. Des ajustements à approfondir sur quelques outils

3.4. Vers un urbanisme négocié dans le respect des prérogatives de chaque acteur
3.4.1. Quelques pratiques tendent vers un urbanisme négocié 
3.4.2. Vers la poursuite du développement d’un urbanisme négocié autour de l’élaboration de projets. 

4. REFORMER LA FISCALITE IMMOBILIERE DANS UNE PERSPECTIVE DE MOBILISATION DU FONCIER PRIVE 

4.1. Le cadre fiscal actuel favorise la rétention et pénalise les transactions sur le marché des biens immobiliers, en particulier sur le marché des terrains à bâtir. Des mécanismes de correction ont été mis en place pour limiter ces effets, mais ces derniers ont pu contribuer à l’instabilité fiscale 
4.1.1. La fiscalité portant sur les biens immobiliers représente environ 65 Md€ par an, qui alimentent pour près de trois quarts les finances des collectivités locales et un quart le budget de l’État
4.1.2. La fiscalité immobilière actuelle incite les propriétaires fonciers à la rétention et les correctifs apportés ont contribué à l’instabilité fiscale

4.2. Les réformes de la fiscalité foncière et immobilière doivent chercher à limiter cette distorsion en faveur de la détention et simplifier le cadre fiscal
4.2.1. La démarche de révision des valeurs locatives cadastrales doit être au préalable engagée pour les locaux d’habitation, élargie au foncier non bâti et conduite à son terme 
4.2.2. Une réforme ambitieuse consiste à transférer la taxation sur les transactions vers la taxation sur la détention pour renforcer la fluidité des transactions.
4.2.3. Une réforme de la taxation des plus-values s’impose à court terme pour lutter contre la rétention
4.2.4. Deux impératifs s’imposent à toute nouvelle modification de la fiscalité immobilière, à savoir stabilité et simplification 

5. ANNEXES 

5.1. Lettre de mission

5.2. Membres du Comité de pilotage et du Comité technique

5.3. Liste des membres du Comité technique

5.4. Calendriers et thèmes des comités de pilotage

5.5. Des idées novatrices sur les outils d’urbanisme restant à approfondir 

5.6. Auditions réalisées

5.7. Rapports et documents de références
 

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Fiche technique

Type de document : Rapport officiel

Pagination : 99 pages

Collection :

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